После турбулентного 2025-го рынок коммерческой недвижимости России вступает в фазу осторожного оптимизма. Ключевая ставка начала снижаться, инвестиции перераспределяются между сегментами, а участники рынка адаптируются к новым налоговым условиям. Разберём, что происходит в основных сегментах и чего ждать собственникам и инвесторам.
Макроэкономический фон
Главный фактор — стоимость денег. Банк России в декабре 2025 года снизил ключевую ставку до 16%, аналитики прогнозируют дальнейшее снижение до 11–13% к концу 2026 года. Второй значимый фактор — повышение НДС до 22% с января 2026 года, что увеличивает операционные расходы собственников.
Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за первое полугодие 2025 года составил 156 млрд рублей — на 28% меньше, чем годом ранее. При этом доля коммерческих объектов в общем объёме вложений выросла до 78%.
Макроэкономический фон
Главный фактор — стоимость денег. Банк России в декабре 2025 года снизил ключевую ставку до 16%, аналитики прогнозируют дальнейшее снижение до 11–13% к концу 2026 года. Второй значимый фактор — повышение НДС до 22% с января 2026 года, что увеличивает операционные расходы собственников.
Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за первое полугодие 2025 года составил 156 млрд рублей — на 28% меньше, чем годом ранее. При этом доля коммерческих объектов в общем объёме вложений выросла до 78%.
Офисная недвижимость
Московский офисный рынок остаётся рынком арендодателя.Вакансия снизилась до 4,8%, а средняя ставка аренды выросла на 38% год к году — до 34,5 тысячи рублей за квадратный метр. В премиальных локациях ставки доходят до 49–52 тысяч рублей.
Причина — структурный дисбаланс. Девелоперы предпочитали продавать офисы частным инвесторам блоками, а не выводить на арендный рынок. Крупные компании сталкиваются с острой нехваткой предложения.Эксперты считают, что дефицит сохранится минимум до 2030 года.
В 2026 году ожидается ввод около 1,6 млн квадратных метров офисных площадей. Прогнозируется рост объёма сделок на 10%. Этому будут способствовать несколько факторов:
Ставки продолжат расти, но медленнее: консенсус-прогноз предполагает увеличение на 4–6% к концу года. Рынок входит в фазу коррекции после взрывного роста 2024–2025 годов.
Московский офисный рынок остаётся рынком арендодателя.Вакансия снизилась до 4,8%, а средняя ставка аренды выросла на 38% год к году — до 34,5 тысячи рублей за квадратный метр. В премиальных локациях ставки доходят до 49–52 тысяч рублей.
Причина — структурный дисбаланс. Девелоперы предпочитали продавать офисы частным инвесторам блоками, а не выводить на арендный рынок. Крупные компании сталкиваются с острой нехваткой предложения.Эксперты считают, что дефицит сохранится минимум до 2030 года.
В 2026 году ожидается ввод около 1,6 млн квадратных метров офисных площадей. Прогнозируется рост объёма сделок на 10%. Этому будут способствовать несколько факторов:
- Компании, не нашедшие подходящих площадей в 2025-м, реализуют отложенные планы.
- Смягчение денежно-кредитной политики снизит стоимость финансирования.
- Выход на рынок блоков, ранее проданных частным инвесторам, увеличит выбор.
- Формат sale-leaseback станет популярнее — корпорации продают офисы с одновременной долгосрочной арендой.
Ставки продолжат расти, но медленнее: консенсус-прогноз предполагает увеличение на 4–6% к концу года. Рынок входит в фазу коррекции после взрывного роста 2024–2025 годов.
Торговая недвижимость
Торговые центры переживают глубокую перестройку. Mall Index снизился на 3% к 2024 году и на 23% к доковидному уровню. Исключение — Москва и Петербург, где трафик вырос на 10–12%.
Меняется и структура арендаторов меняется: доля общепита выросла с 22% до 27%, wellness и beauty — с 6% до 9%, а fashion-ритейл сократился с 43% до 38%. Фуд-холлы приходят на смену традиционным фуд-кортам.
В 2026 году на рынок может выйти 638 тысяч квадратных метров торговых площадей — на 21% больше, чем годом ранее. Однако это «отложенный ввод» задержавшихся проектов, а не новый строительный цикл.
Складской сегмент
После нескольких лет взрывного роста складской рынок вошёл в фазу коррекции. В 2025 году введено рекордные 9,1 млн квадратных метров, в 2026-м ожидается ещё 6,2 млн.
Структура спроса изменилась: доля e-commerce упала до 11% — минимум с 2019 года. Около 80% спроса формируют производственные компании и традиционная розница. Вакансия растёт: в Москве — 2,7%, в Петербурге — 4,2%, к концу года в Московской области может достичь 7%.
Перспективными остаются форматы built-to-suit и light industrial. Спрос формируется в регионах, где дефицит качественных площадей особенно ощутим. Основные точки роста:
Региональная экспансия логистических операторов создаёт устойчивый спрос на склады вне Москвы. Доля региональных проектов в общем объёме строительства растёт второй год подряд.
Как использовать эти тенденции
Меня зовут Алексей Руденко, вместе с командой мы специализируемся на сделках с коммерческими объектами в Москве и Подмосковье. Офисы, торговые помещения, склады, производственные площадки — работаем со всеми сегментами. Проводим оценку инвестиционного потенциала, юридическую проверку и полное сопровождение сделки. Если планируете покупку, продажу или ищете арендатора — обращайтесь, обсудим вашу задачу.
Торговые центры переживают глубокую перестройку. Mall Index снизился на 3% к 2024 году и на 23% к доковидному уровню. Исключение — Москва и Петербург, где трафик вырос на 10–12%.
Меняется и структура арендаторов меняется: доля общепита выросла с 22% до 27%, wellness и beauty — с 6% до 9%, а fashion-ритейл сократился с 43% до 38%. Фуд-холлы приходят на смену традиционным фуд-кортам.
В 2026 году на рынок может выйти 638 тысяч квадратных метров торговых площадей — на 21% больше, чем годом ранее. Однако это «отложенный ввод» задержавшихся проектов, а не новый строительный цикл.
Складской сегмент
После нескольких лет взрывного роста складской рынок вошёл в фазу коррекции. В 2025 году введено рекордные 9,1 млн квадратных метров, в 2026-м ожидается ещё 6,2 млн.
Структура спроса изменилась: доля e-commerce упала до 11% — минимум с 2019 года. Около 80% спроса формируют производственные компании и традиционная розница. Вакансия растёт: в Москве — 2,7%, в Петербурге — 4,2%, к концу года в Московской области может достичь 7%.
Перспективными остаются форматы built-to-suit и light industrial. Спрос формируется в регионах, где дефицит качественных площадей особенно ощутим. Основные точки роста:
- южные области России;
- Прикамье и Поволжье;
- Сибирь и Урал;
- Дальний Восток.
Региональная экспансия логистических операторов создаёт устойчивый спрос на склады вне Москвы. Доля региональных проектов в общем объёме строительства растёт второй год подряд.
Как использовать эти тенденции
Меня зовут Алексей Руденко, вместе с командой мы специализируемся на сделках с коммерческими объектами в Москве и Подмосковье. Офисы, торговые помещения, склады, производственные площадки — работаем со всеми сегментами. Проводим оценку инвестиционного потенциала, юридическую проверку и полное сопровождение сделки. Если планируете покупку, продажу или ищете арендатора — обращайтесь, обсудим вашу задачу.